想像和現實,總是會有差距,這就是投資風險

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農舍修正案今預告

「農業用地興建農舍辦法」修正案主要內容為修正一條，增訂兩條條文；修正草案中規定未來農舍興建必須檢附經營計畫書，並由相關主管機關進行認定，至於，農民認定條件則須符合持有農保、全民健保第三類保險人（畜牧、漁業業者）或直接經營農業生產內容，並檢附經營農業生產的佐證資料，三項中必須符合其中一項。

至於，農舍申請人限制，修正草案規定，除繼承以外，農舍與農地移轉時的承受人必須符合上述三項條件中的其中一項，才能買賣農地與農舍。

這次修法最主要的是杜絕投資客炒作農舍。將來,必須具備農保、全民健保第三類保險人（畜牧、漁業業者）或直接經營農業生產內容，並檢附經營農業生產的佐證資料。才能夠有資格買賣農舍(民宿)這會讓民宿有價無市,原因在於大多數人沒有買民宿的資格。買的人少,民宿就沒有上漲空間。就算是投資客想要炒作,釋放利多消息,也無法炒作,道理很簡單,買的人少,就無法抬高價格。就算是想要認賠殺出,也賣不出去。如果貸款繳不出來,還會被銀行法拍。這就是目前買民宿的投資客的現況。

農地原來的公地價格是一坪1500元,被投資客炒作成一坪15000元。當初風XX的前老闆是農戶,他向銀行貸款1000多萬元將農地改建為民宿。經營民宿三年,投資1000多萬元再加上農田是祖產,價格是150萬元(1000坪)

他賣給我的朋友的價格是3050萬元。扣除將農地改建為民宿所花費的費用,等於是經營三年民宿,賺了1500萬元。但如果他沒有賣出民宿,他會因為繳不出貸款,民宿被銀行法拍的命運。

很少投資客是因為經營民宿賺錢,大多是將民宿轉賣,賺取差價,才賺到錢。風XX前老闆,如果不是因為快要繳不出貸款,才不得不將民宿賣掉。但結果賺了1500萬元。而我的朋友接手民宿,原先的打算,就算是民宿賠錢,但將來風之谷高價賣出,還是賺錢。而他的論點就在於一、台灣的房地產只會上漲、不會跌價, 二、蘇花高改建,會從吉安鄉下交流道,屆時風之谷的民宿價格一定會大漲。

但不管蘇花高改建,從吉安鄉下交流道何時完工,民宿價格都不可能上漲,原因在於找不到買主,根本就賣不出去。當初賣的人不甘心,買的人高興。但事隔一年的時間,賣的人慶幸,買的人後悔。這就是投資風險,想像和現實,總是會有差距。